Die meisten Banken setzen mindestens 10 % Eigenkapital voraus. Bauherren und Käufer müssen darüber hinaus die gesamten Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Grundsätzlich gilt: je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto günstiger wird der Kreditzins. Ab einem Beleihungsauslauf von 60 % erheben Banken Zuschläge auf den originären Kreditzinssatz. Bausparkassen akzeptieren für ihre Darlehen in der Regel einen Beleihungsauslauf von 80 %. Wer über weniger als 20 % Eigenkapital verfügt, benötigt deshalb häufig einen zusätzlichen, nachrangigen Kredit. Für diesen werden Zinssätze fällig, die nicht signifikant unter denen günstiger Verbraucherkredite liegen. Einzelne Banken bieten auch Vollfinanzierungen an, mit denen 100 % der Bau- bzw. Erwerbskosten und darüber hinaus über die Erwerbsnebenkosten finanziert werden können. Vor allem Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst kommen für solche Finanzierungen in Betracht.

Eine lange Zinsbindung ist vorteilhaft, wenn das Zinsniveau insgesamt niedrig ist und im Hinblick auf die historische Entwicklung der Kreditzinsen langfristig mit einem spürbaren Zinsanstieg gerechnet werden muss. In der Retrospektive lohnt sich eine Zinsbindung nur, wenn der Zinssatz nach der Kreditaufnahme deutlich ansteigt. Wird ein Kredit in einer Phase hoher Zinsen aufgenommen, kann eine lange Zinsbindungen im ungünstigsten Fall dazu führen, dass überdurchschnittlich hohe Zinsen für einen langen Zeitraum fixiert werden.

Ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung liegt vor, wenn die mit dem Kredit finanzierte Immobilie veräußert wird. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Veräußerung aufgrund eines beruflichen Umzugs oder aus wirtschaftlicher Not oder aus anderen Gründen erfolgt. Berechtigtes Interesse liegt ferner vor, wenn der Kreditnehmer eine Aufstockung seines Darlehens verlangt, um damit Sanierungsarbeiten an der Immobilie zu finanzieren und die Bank dies ablehnt. Ein berechtigtes Interesse liegt explizit nicht vor, wenn der Kreditnehmer zum Beispiel durch eine Erbschaft über die Mittel zur sofortigen Rückzahlung des Darlehens verfügt oder er eine Umschuldung aufgrund eines deutlich niedrigeren Zinsniveaus für attraktiv hält.

Der Staat fördert den Erwerb von Immobilieneigentum und dessen Sanierung mit günstigen Krediten der KfW Förderbank. Die KfW profitiert von der Haftungszusage des Bundes und dem erstklassigen Ruf Deutschlands an den Finanzmärkten und kann in der Euro-Krise Darlehen zu historischen Konditionen ab 1,00 Prozent Effektivzins anbieten.

Das KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ etwa sieht Kredite zu einem Effektivzinssatz von 1,86 Prozent p.a. vor. Die Konditionen gelten für Volltilgerkredite mit zehn Jahren Laufzeit und ebenso langer Zinsbindung sowie zwei tilgungsfreien Anlaufjahren. Über das Programm können maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit finanziert werden. Voraussetzung für die Kreditgewährung ist, dass mindestens der Energiestandard KfW Effizienzhaus 70 erreicht wird. Bei den Standards KfW Effizienzhaus 55 und KfW Effizienzhaus 40 erhalten Eigentümer zusätzlich fünf bzw. zehn Prozent Tilgungszuschuss.

Endfällige KfW-Kredite als Baustein einsetzen

Mit dem KfW Wohneigentumsprogramm stellt die Förderbank ein Programm für alle zur Verfügung, die bauen oder kaufen möchten. Auch der Erwerb von Genossenschaftsanteilen kann mit dem Darlehen finanziert werden. Besondere Bedingungen sind müssen nicht erfüllt werden. Seit dem 01.01.2012 werden bis zu 100 Prozent der Investitionskosten, maximal jedoch 50.000 Euro, finanziert.

Die Zinssätze können mit den besten Angeboten am Markt mindestens konkurrieren. Bei zehn Jahren Zinsbindung ist der KfW-Kredit ab 3,24 Prozent p.a. erhältlich. Reizvoll sind vor allem Kreditvarianten, die von der klassischen Struktur eines Annuitätendarlehens abweichen. Die KfW bietet etwa einen Kredit mit acht Jahren Laufzeit, acht Jahren Zinsbindung und endfälliger Tilgung an. Ein solches Darlehen kann sinnvoll mit Bank- und Bauspardarlehen kombiniert werden und die Kapitaldienstfähigkeit in den ersten Jahren der Finanzierung verbessern.

Energieeffizient Sanieren ab 1,00 Prozent Effektivzins

Das Programm „Energieeffizient Sanieren“ fördert Käufer von KfW-Effizienzhäusern und Eigentümer, die ihr Objekt durch bauliche Maßnahmen auf die Höhe dieses Standards bringen. Finanziert werden bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit. Die Kredite werden in verschiedenen Varianten (Laufzeit, Zinsbindung, tilgungsfreie Anlaufjahre) angeboten. Ende Dezember betrug der Effektivzins bei allen Varianten 1,00 Prozent.

Kredite der KfW können problemlos mit Bankkrediten kombiniert werden. Sie erfordern selbstredend eine angemessene grundpfandrechtliche Besicherung. Kreditanträge werden nicht bei der KfW selbst, sondern bei Banken und Sparkassen gestellt, die als Vertriebspartner agieren.

Die Finanzkrise hat Bauherren ein Eldorado beschert: Das Zinsniveau ist historisch niedrig und macht Eigentum auch für Gering- und Normalverdiener erschwinglich. Doch Vorsicht: Wenn in zehn Jahren die erste Zinsbindung ausläuft, ist ein Großteil der Verbindlichkeiten immer noch da.

Zu den Ursachen der Finanzkrise gehörte, dass viele US-Bürger sich mit ihrer Immobilienfinanzierung übernommen hatten. Im Zuge der Krisenbekämpfung entwickelte sich eine Konstellation, die auch deutsche Kreditnehmer in die Schuldenfalls treiben kann. Wer mit einem zu geringen Einkommen und einer zu schwachen Kapitalausstattung finanziert, riskiert ein Fiasko.

Ein Kredit über 250.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und einem Effektivzins von 3,5 Prozent p.a. führt bei einer anfänglichen jährlichen Tilgung von zwei Prozent zu einer monatlichen Rate in Höhe von knapp 1150 Euro. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung steht immer noch eine Restschuld von 190.000 Euro zu Buche.

Die Konditionen der Anschlussfinanzierung sind heute nicht absehbar. Entwickelt sich das Zinsniveau aus Sicht des Kreditnehmers ungünstig, liegt der Effektivzins für einen Anschlusskredit mit wiederum zehn Jahren Zinsbindung in 2022 bei 7,5 Prozent. Dann ist eine Monatsrate von gut 1500 Euro erforderlich, um die Restschuld in der zweiten Kreditdekade auf 134.000 Euro zu reduzieren.

Aus diesem (pessimistischen) Szenario ergeben sich zwei Eigenschaften, die Kreditnehmer unbedingt mitbringen sollten. Erstens sollte, soweit sich das absehen lässt, eine höhere Rate zu einem späteren Zeitpunkt zu bewältigen sein. Wer mit einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent an seine Schmerzgrenze stößt, fährt in einer Niedrigzinsphase nicht ohne Risiko. Zweitens sollte zeitlich noch Luft bestehen, so dass mehrmalige Anschlussfinanzierungen möglich sind. Das ist bei jungen Familien, nicht aber bei Best-Agern der Fall.

Eine Immobilienfinanzierung „auf Kante“ kann dazu führen, dass das Eigenheim irgendwann aus finanziellen Gründen wieder veräußert werden muss. Das ist schmerzhaft, wenn mit dem Verkauf der Eigentümer-Status aufgegeben werden muss. Existenziell kann ein Abbruch der Finanzierung werden, wenn sich kein ausreichender Verkaufserlös realisieren lässt. Dieses Risiko tragen insbesondere Kreditnehmer, die in strukturschwachen, ländlichen Regionen mit rückläufiger Bevölkerungsdichte bauen oder kaufen.

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen werden Baukredite fast immer mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet. Das typisch deutsche Sicherheitsbedürfnis hat allerdings Nachteile, wenn das Zinsniveau nicht gerade im Keller ist. Neben einem signifikanten Kostenaufschlag zählt dazu auch Inflexibilität nach der Auszahlung.

Variabel verzinste Darlehen können jederzeit mit eine Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Kosten fallen dabei nicht an. Wer seine Immobilie verkauft, muss deshalb keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Anders bei Darlehen mit Zinsbindung: Sofern nicht gegen Aufpreis etwas anderes vereinbart wird, ist eine Kündigung ohne Entschädigung erstmals nach zehn Jahren möglich.

Zinsbindung fixiert auch hohe Zinssätze

Besonders teuer wird die Kündigung, wenn ohne wichtigen Grund gekündigt wird. Als wichtiger Grund gilt z. B. der Verkauf der finanzierten Immobilie. Ausdrücklich nicht „wichtig“ sind Gründe wie ein gesunkenes Zinsniveau oder ein günstiges Konkurrenzangebot. Bei einer Kündigung von Festzinsdarlehen ohne wichtigen Grund können Banken die Entschädigung nach billigem Ermessen festlegen.

Wer ein variabel verzinstes Darlehen nutzt, muss darauf keine Rücksicht nehmen. Eine Umschuldung ist jederzeit möglich – allerdings nicht unbedingt notwendig, weil variable Darlehen bei einem sinkenden Zinsniveau automatisch günstiger werden. Diese Kehrseite des Zinsänderungsrisikos lassen viele außer Acht.

Vor allem wenn das Zinsniveau bei der Kreditaufnahme hoch ist, lohnt sich eine lange Zinsbindung selten. Schließlich zementiert sie ungünstige Konditionen für lange Zeit. Sofern Kreditnehmer einen zwischenzeitlichen (weiteren) Anstieg des Zinsniveaus verkraften können, sollte in Hochzinsphasen die Wahl auf ein variables Darlehen fallen.

Kombination von Festzins- und variablen Darlehen

Kreditnehmer sollten variable Darlehen auch dann nicht vollständig außer Acht lassen, wenn das Zinsniveau günstig ist und eine Zinsfestschreibung dringend präferiert wird. Anstatt Kostenaufschläge für das Recht zu kostenlosen Sonderzahlungen zu zahlen, können auch 10, 25 oder 20 Prozent der benötigten Kreditsumme über ein variables und der Rest über ein festverzinsliches Darlehen abgewickelt werden. Das Zinsänderungsrisiko ist dann begrenzt, die Flexibilität aber deutlich verbessert.

Ein Kompromiss zwischen variablem Darlehen und Festzinsfinanzierung sind Kredite mit Zinscap. Ein Zinscap definiert bei einem variabel verzinsten Kredit eine Zinsobergrenze, die unabhängig von der Marktentwicklung nicht überschritten wird. Für das Zinscap muss eine Prämie gezahlt werden, die meist mit dem Kredit mitfinanziert wird.

Eine in der Praxis selten angewandte Erweiterung des Zinscap-Modells sieht zusätzlich die Installation einer Zinsuntergrenze (Zinsfloor) vor. Dann kann der Zinssatz nie unter das festgelegte Niveau rutschen. Da dies für den Kreditnehmer einen Verzicht darstellt, erhält er für das Zinsfloor eine Prämie, die die Kosten des Zinscaps teilweise amortisiert.

Die Finanzkrise hat den Markt für Baukredite zu einem Eldorado für Schnäppchenjäger gemacht. Der Run auf Bundesanleihen und deutsche Pfandbriefe hat die Zinssätze in den Keller gedrückt und die eigenen vier Wände auch für Normalverdiener erschwinglich gemacht. Doch Vorsicht: Wer sich jetzt übernimmt, erlebt am Ende der ersten Zinsbindung vielleicht eine böse Überraschung.

Gefährdet sind Kreditnehmer, die sich in einem normalen Zinsumfeld aus Kostengründen nicht an eine Finanzierung herangewagt hätten und dank der niedrigen Zinsen eine Finanzierung „auf Kante nähen“ können. Der Großteil der Schulden ist nach der ersten Zinsbindung noch vorhanden. Ist das Zinsniveau dann bedeutend höher, muss der Traum vom Eigenheim möglicherweise beendet werden.

Nach zehn Jahren sind die Schulden noch da

Bei einem Annuitätendarlehen über 400.000 Euro mit einem Effektivzins von 3,45 Prozent p.a. und 1 Prozent Anfangstilgung beläuft sich die Restschuld nach zehn Jahren auf mehr als 352.000 Euro. Sind die Immobilienpreise im selben Zeitraum konstant geblieben, ist der Kreditnehmer rein betriebswirtschaftlich ärmer geworden, weil der durch Abnutzung und Alterung bedingte Wertverlust seines Objektes die Tilgungsleistung übersteigt.
Im obigen Zahlenbeispiel zahlt der Kreditnehmer monatlich zunächst knapp 1470 Euro. Liegt das Zinsniveau nach der ersten Zinsbindung bei 6,5 Prozent, wächst die Belastung sprunghaft an. Selbst wenn die Tilgung der Restschuld über weitere 30 Jahre gestreckt wird, steigt die Monatsrate auf 2182 Euro an. Soll binnen 20 Jahren vollständig getilgt werden, sind dazu monatlich 2586 Euro erforderlich.

Lange Zinsbindung gibt Sicherheit, kostet aber mehr

Eine Möglichkeit zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos besteht in einer möglichst langfristigen Zinsbindung – am besten über 20 oder 25 Jahre. Flexibilität geht dadurch nicht verloren, weil nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung ohnehin ein gesetzlich garantiertes Recht zur kostenfreien Kündigung besteht.
Mit der Dauer der Zinsfestschreibung steigt aber der Zinssatz, so dass die Vorteile der Niedrigzinsphase teilweise aufgezehrt werden. Wie stark der Kostenaufschlag ist, hängt vom Verlauf der Zinsstrukturkurve ab.

Das Eigenheim bietet nicht nur eine bessere Lebensqualität, sondern ist darüber hinaus auch eine Krisensichere Gelanlage und zentraler Baustein einer privaten Altersvorsorge. Damit bei so einem wichtigen Vorhaben keine Fehler unterlaufen, ist eine professionelle Planung und ein maßgeschneidertes Konzept für einen Baukredit unerlässlich.

In Niedrigzinsphasen sind lange Zinsbindungen begehrt: Festschreibungen über 15, 20 oder sogar 25 Jahre werden stark nachgefragt und vermitteln ein Gefühl der Sicherheit. Diese hat aber ihren Preis: Mit der Dauer der Zinsbindung steigt auch der Zinssatz. Ein Teil der marktbedingten Kostenvorteile wird so aus der Hand gegeben – oft ohne Not.

Kreditnehmer unterschätzen oft den Laufzeitaufschlag, der auch bei einem insgesamt niedrigen Zinsniveau zu deutlichen Mehrkosten führt. Ende Dezember 2011 wies der FMH-Index für Baugeld für Kredite mit fünf Jahren Zinsbindung einen durchschnittlichen Zinssatz von 2,66 Prozent aus. Bei der am häufigsten gewählten Zinsbindungsdauer von zehn Jahren lag der Zinssatz bei 3,18 und bei 15 Jahren bei 3,63 Prozent. DIE Differenz zwischen zehn und 15 Jahren betrug somit 45 Basispunkte. Bei einem Kreditvolumen von 250.000 Euro summieren sich die Mehrkosten allein im ersten Jahr auf mehr als tausend Euro.

Dass der Laufzeitaufschlag vernachlässigt wird, hängt mit der Annahme zusammen, das Zinsniveau müsse in Zukunft deutlich steigen. Banken und Makler propagieren dies auch – mal mehr, mal weniger unterschwellig. Gewiss sind steigende Zinsen keinesfalls. Insbesondere lässt sich die Annahme nicht damit rechtfertigen, dass das Zinsniveau aktuell niedrig ist. Das Beispiel Japan zeigt, dass niedrige Zinsen über Jahrzehnte Bestand haben können.

Durch den Laufzeitaufschlag lohnt sich eine lange Zinsbindung jedoch nur, wenn die Zinsen nach der Kreditaufnahme steigen – je rascher und je deutlicher der Anstieg, desto größer ist der Vorteil aus der Zinsfestschreibung. Bleiben die Zinsen konstant bzw. liegen sie in zehn Jahren auf demselben Niveau wie heute, können Kreditnehmer nach zehn Jahren Bindung eine Anschlussfinanzierung zu einem Zinssatz realisieren, der unter dem ursprünglichen 15jährigen Zinssatz liegt.

Bei diesen Überlegungen werden wichtige Einflussgrößen auf die künftige Zinsentwicklung vernachlässigt. In den letzten Jahren z. B. sind die Zinssätze nicht nur aufgrund der Kapitalmarktentwicklung gesunken. Ein beträchtlicher Teil der Entwicklung geht auch auf die stärkere Position von Vermittlern zurück, die Banken niedrigere Gewinnmargen abverlangen. In den kommenden Jahren könnten Kreditnehmer vom wachsenden Engagement der Versicherer im Geschäft mit Baukrediten profitieren. Die (Mindest-)Refinanzierungskosten der Versicherer entsprechen dem Garantiezins – und der sinkt mit dem Jahr 2012 auf 1,75 Prozent.

Baukredite in Fremdwährung haben viele Menschen in Osteuropa in akute Existenznöte gebracht. Wertet die heimische Währung gegenüber der Kreditwährung ab, wächst die Schuldenlast. Dem latenten Risiko stehen äquivalente Chancen gegenüber: Im besten Fall erledigt sich die Tilgung durch Wechselkursgewinne von selbst.

Das Prinzip eines Fremdwährungskredits ist einfach. Ein (angehender) Immobilienbesitzer in Euroland leiht sich das Geld für sein Eigenheim nicht in Euro, sondern in US-Dollar, Yen, Schweizer Franken oder einer anderen Währung. Das Darlehenskonto wird in der fremden Währung belastet. Am Tag der Belastung nimmt die Bank auch die Auszahlung vor. Da diese in Euro erfolgt, konvertiert sie den Fremdwährungskredit zum tagesaktuellen Wechselkurs.

Der Kreditnehmer überweist die laufenden Raten monatlich oder vierteljährlich in Euro. Die Bank nimmt die Zahlung in Empfang, konvertiert sie in die Kreditwährung und schreibt die Tilgungsleistung zum Wechselkurs dem Kreditkonto gut. Gleichzeitig belastet sie die Sollzinsen, die in der Fremdwährung anfallen.

Kreditnehmer gewinnen mit Fremdwährungskrediten, wenn es anders läuft als in Osteuropa im Jahr 2011. Wertet der Euro gegenüber der Kreditwährung auf, reduziert dies die tatsächliche Kreditschuld, weil in Euro gerechnet weniger Tilgungszahlungen bis zur vollständigen Entschuldung notwendig sind.

Ein Fallbeispiel. Der Euro notiert am Tag der Kreditaufnahme bei 1,10 Schweizer Franken. Das bedeutet, dass an diesem Tag am Devisenmarkt für einen EUR 1,10 CHF bezahlt werden. Bei einem Kreditbetrag von 100.000 EUR wird das Darlehenskonto am Auszahlungstag mit 110.000 Euro belastet.

Drei Monate später hat sich die Situation am Devisenmarkt deutlich verändert. Die Lockerungsmaßnahmen der Schweizerischen Notenbank haben gegriffen und der CHF hat deutlich abgewertet. Für einen Euro werden 1,30 CHF bezahlt. Da für einen Euro nun mehr CHF bezahlt werden als bei der Kreditaufnahme, müsste der Kreditnehmer weniger Euro aufwenden, um den Kredit vollständig zu tilgen – und zwar mehr als 15 Prozent weniger.

Das Erzielen von Spekulationsgewinnen (um nichts anderes handelt es sich) ist nicht die einzige Motivation bei der Entscheidung für einen Fremdwährungskredit. Historisch betrachtet war das vor allem ein im Vergleich zur Eurozone niedrigeres Zinsniveau. Die Zinsen in der Schweiz und in Japan waren lange Zeit deutlich niedriger als die in Europa.

Angesichts der stets möglichen, existenziellen Verluste können Kreditnehmer nicht vollständig auf ein Risikomanagement verzichten. Um Verluste ab einem gewissen Umfang ausgleichen zu können, werden z. B. Devisenoptionen gekauft. Die damit verbundenen Prämien zehren die erhofften Zinsgewinne teilweise wieder auf.

Fremdwährungskredite eignen sich nicht für den klassischen „Häuslebauer“, der mit hohem Verschuldungsgrad die eigenen vier Wände und das Heim für eine Familie finanziert. Im Idealfall wird eine Zweit- oder Drittimmobilie mit maximal 50 Prozent beliehen.

Die Bundesbürger setzen nicht erst seit der historischen Niedrigzinsphase auf Baukredite mit Zinsbindung: Je mehr Sicherheit, desto besser, lautet die Devise auf dem Weg ins Eigenheim. Ganz stimmt das nicht: Viele Finanzierungen lassen sich durch die Beimischung eines variabel verzinsten Darlehens optimieren.

Sicherheit hat immer ihren Preis – auch bei Baukrediten. Der Preis besteht zum einen aus einem Aufschlag auf den (Geld-)Marktzinssatz, zum anderen in eingeschränkter Flexibilität und Kostenrisiken. Während variabel verzinste Darlehen jederzeit ohne Kosten gekündigt werden können, müssen Kreditnehmer bei Krediten mit Zinsbindung bis zu deren Auslaufen bzw. mindestens 10 Jahre warten.

Wer vorher aussteigen und den Kredit ganz oder teilweise zurückzahlen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen. Schreiben Banken das Recht zu kostenlosen Sonderzahlungen im Kreditvertrag fest, wird es durch einen höheren Zinssatz bezahlt. Einer Kündigung muss die Bank nicht einmal zustimmen, wenn sie ohne berechtigtes Interesse erfolgt.

Die Entschädigung fällt auch bei einer Kreditkündigung mit berechtigtem Interesse an. Berechtigtes Interesse liegt im Wesentlichen vor, wenn die finanzierte Immobilie veräußert werden soll oder die Bank eine Aufstockung des Kredits zu Sanierungszwecken nicht zustimmt. Ein erbschaftsbedingter Liquiditätsüberschuss oder ein gesunkenes Zinsniveau begründen kein berechtigtes Interesse.

Teilvariable Darlehen sind eine geeignete Lösung, wenn überwiegend Sicherheit durch einen fixen Zinssatz gewünscht ist, zugleich aber Flexibilität benötigt wird. Das lässt sich realisieren, indem 80 Prozent der Finanzierung über einen festverzinslichen und 20 Prozent über einen variabel verzinsten Kredit abgedeckt werden.

Ein größerer variabler Anteil kann sinnvoll sein, wenn deutlich sinkenden Zinssätze am Markt realistisch sind. Liegt das allgemeine Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme nahe seinem historischen Durchschnitt, kann auch eine 70:30 oder 50:50-Lösung sinnvoll sein. Sinkt das Zinsniveau später, kann der variabel verzinste Kreditanteil unkompliziert und mit maximaler Ersparnis umgeschuldet werden.

Kreditnehmer sollten unabhängig davon ihr ordentliches Kündigungsrecht gemäß § 489 BGB berücksichtigen: Nach Ablauf von zehn Jahren kann ein Kredit mit Zinsbindung kostenfrei gekündigt werden, auch wenn die Zinsbindung zehn Jahre überschreitet. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.