Baukredite in Fremdwährung haben viele Menschen in Osteuropa in akute Existenznöte gebracht. Wertet die heimische Währung gegenüber der Kreditwährung ab, wächst die Schuldenlast. Dem latenten Risiko stehen äquivalente Chancen gegenüber: Im besten Fall erledigt sich die Tilgung durch Wechselkursgewinne von selbst.

Das Prinzip eines Fremdwährungskredits ist einfach. Ein (angehender) Immobilienbesitzer in Euroland leiht sich das Geld für sein Eigenheim nicht in Euro, sondern in US-Dollar, Yen, Schweizer Franken oder einer anderen Währung. Das Darlehenskonto wird in der fremden Währung belastet. Am Tag der Belastung nimmt die Bank auch die Auszahlung vor. Da diese in Euro erfolgt, konvertiert sie den Fremdwährungskredit zum tagesaktuellen Wechselkurs.

Der Kreditnehmer überweist die laufenden Raten monatlich oder vierteljährlich in Euro. Die Bank nimmt die Zahlung in Empfang, konvertiert sie in die Kreditwährung und schreibt die Tilgungsleistung zum Wechselkurs dem Kreditkonto gut. Gleichzeitig belastet sie die Sollzinsen, die in der Fremdwährung anfallen.

Kreditnehmer gewinnen mit Fremdwährungskrediten, wenn es anders läuft als in Osteuropa im Jahr 2011. Wertet der Euro gegenüber der Kreditwährung auf, reduziert dies die tatsächliche Kreditschuld, weil in Euro gerechnet weniger Tilgungszahlungen bis zur vollständigen Entschuldung notwendig sind.

Ein Fallbeispiel. Der Euro notiert am Tag der Kreditaufnahme bei 1,10 Schweizer Franken. Das bedeutet, dass an diesem Tag am Devisenmarkt für einen EUR 1,10 CHF bezahlt werden. Bei einem Kreditbetrag von 100.000 EUR wird das Darlehenskonto am Auszahlungstag mit 110.000 Euro belastet.

Drei Monate später hat sich die Situation am Devisenmarkt deutlich verändert. Die Lockerungsmaßnahmen der Schweizerischen Notenbank haben gegriffen und der CHF hat deutlich abgewertet. Für einen Euro werden 1,30 CHF bezahlt. Da für einen Euro nun mehr CHF bezahlt werden als bei der Kreditaufnahme, müsste der Kreditnehmer weniger Euro aufwenden, um den Kredit vollständig zu tilgen – und zwar mehr als 15 Prozent weniger.

Das Erzielen von Spekulationsgewinnen (um nichts anderes handelt es sich) ist nicht die einzige Motivation bei der Entscheidung für einen Fremdwährungskredit. Historisch betrachtet war das vor allem ein im Vergleich zur Eurozone niedrigeres Zinsniveau. Die Zinsen in der Schweiz und in Japan waren lange Zeit deutlich niedriger als die in Europa.

Angesichts der stets möglichen, existenziellen Verluste können Kreditnehmer nicht vollständig auf ein Risikomanagement verzichten. Um Verluste ab einem gewissen Umfang ausgleichen zu können, werden z. B. Devisenoptionen gekauft. Die damit verbundenen Prämien zehren die erhofften Zinsgewinne teilweise wieder auf.

Fremdwährungskredite eignen sich nicht für den klassischen „Häuslebauer“, der mit hohem Verschuldungsgrad die eigenen vier Wände und das Heim für eine Familie finanziert. Im Idealfall wird eine Zweit- oder Drittimmobilie mit maximal 50 Prozent beliehen.

Die Bundesbürger setzen nicht erst seit der historischen Niedrigzinsphase auf Baukredite mit Zinsbindung: Je mehr Sicherheit, desto besser, lautet die Devise auf dem Weg ins Eigenheim. Ganz stimmt das nicht: Viele Finanzierungen lassen sich durch die Beimischung eines variabel verzinsten Darlehens optimieren.

Sicherheit hat immer ihren Preis – auch bei Baukrediten. Der Preis besteht zum einen aus einem Aufschlag auf den (Geld-)Marktzinssatz, zum anderen in eingeschränkter Flexibilität und Kostenrisiken. Während variabel verzinste Darlehen jederzeit ohne Kosten gekündigt werden können, müssen Kreditnehmer bei Krediten mit Zinsbindung bis zu deren Auslaufen bzw. mindestens 10 Jahre warten.

Wer vorher aussteigen und den Kredit ganz oder teilweise zurückzahlen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen. Schreiben Banken das Recht zu kostenlosen Sonderzahlungen im Kreditvertrag fest, wird es durch einen höheren Zinssatz bezahlt. Einer Kündigung muss die Bank nicht einmal zustimmen, wenn sie ohne berechtigtes Interesse erfolgt.

Die Entschädigung fällt auch bei einer Kreditkündigung mit berechtigtem Interesse an. Berechtigtes Interesse liegt im Wesentlichen vor, wenn die finanzierte Immobilie veräußert werden soll oder die Bank eine Aufstockung des Kredits zu Sanierungszwecken nicht zustimmt. Ein erbschaftsbedingter Liquiditätsüberschuss oder ein gesunkenes Zinsniveau begründen kein berechtigtes Interesse.

Teilvariable Darlehen sind eine geeignete Lösung, wenn überwiegend Sicherheit durch einen fixen Zinssatz gewünscht ist, zugleich aber Flexibilität benötigt wird. Das lässt sich realisieren, indem 80 Prozent der Finanzierung über einen festverzinslichen und 20 Prozent über einen variabel verzinsten Kredit abgedeckt werden.

Ein größerer variabler Anteil kann sinnvoll sein, wenn deutlich sinkenden Zinssätze am Markt realistisch sind. Liegt das allgemeine Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme nahe seinem historischen Durchschnitt, kann auch eine 70:30 oder 50:50-Lösung sinnvoll sein. Sinkt das Zinsniveau später, kann der variabel verzinste Kreditanteil unkompliziert und mit maximaler Ersparnis umgeschuldet werden.

Kreditnehmer sollten unabhängig davon ihr ordentliches Kündigungsrecht gemäß § 489 BGB berücksichtigen: Nach Ablauf von zehn Jahren kann ein Kredit mit Zinsbindung kostenfrei gekündigt werden, auch wenn die Zinsbindung zehn Jahre überschreitet. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Mit einem Forward Darlehen sichern sich Eigentümer und künftige Bauherren das Zinsniveau der Gegenwart für einen Kredit mit Auszahlungstermin in der Zukunft. Das Modell eignet sich für Bau- und Erwerbsvorhaben sowie für Anschlussfinanzierungen. Den Chancen stehen auch Risiken gegenüber.

Forward Darlehen sind mit bis zu 60 Monaten Vorlaufzeit erhältlich. Die Vorlaufzeit gibt an, wie lange es vom Abschluss bis zur Auszahlung dauert. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag auf den originären Sollzinssatz. Forward Darlehen mit langer Vorlaufzeit lohnen trivialerweise nur, wenn für die Zukunft ein deutlich steigendes Zinsniveau erwartet wird.

Rückgaberecht kostet extra

Nach der Auszahlung handelt es sich um ein gewöhnliches Immobiliendarlehen. Zinsbindung und anfängliche Tilgung können ebenso gewählt werden wie das Recht zu kostenlosen Sonderzahlungen während der Tilgung. Da es sich um einen Kredit mit Zinsbindung handelt, gehen Kreditnehmer schon beim Kauf des Forward Darlehens Verpflichtungen ein.

Der Kredit muss bei Fälligkeit abgenommen werden – auch wenn das Zinsniveau bis dahin konstant geblieben oder gesunken ist. Ein Rücktritt ist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Diese kann empfindlich hoch sein, wenn direkt zum Beginn der Laufzeit gekündigt wird. Vereinzelt sind auch Angebote mit Rücktrittsrecht erhältlich – gegen einen zusätzlichen Aufschlag, oft in Form einer bei Rücktritt nicht erstattungsfähigen Bearbeitungsgebühr.

Forward-Darlehen günstiger als Umschuldung

Forward Darlehen eignen sich zum einen für Bauherren und Käufer, deren Vorhaben noch einige Jahre auf sich warten lässt. Die Kredite sind aber auch für Eigentümer geeignet, deren erste Finanzierung in wenigen Jahren ausläuft und die sich gegen ein steigendes Zinsniveau wappnen möchten.

Der Abschluss eines Forward-Kredits ist regelmäßig deutlich günstiger als eine Umschuldung. Die Ablöse eines Baukredits mit Zinsbindung erfordert die Zustimmung der Bank. Die gibt es nur gegen eine meist happige Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsvorteil durch die Umschuldung mindestens weitgehend abschöpft oder ihn sogar übersteigt.

Für Forward-Darlehen gilt, was auch für andere Kredite gilt: Die Unterschiede am Markt sind groß. Die Stiftung Warentest hat im Oktober 2011 in einem Test ermittelt, dass teure Anbieter bis zu 40 Prozent mehr verlangen als die günstigsten Banken. Nur selten macht es deshalb Sinn, ein Forward-Darlehen bei der Hausbank abzuschließen. Fast immer sind die Konditionen anderswo günstiger.

Eine Zinsbindung lohnt sich bei Baukrediten immer, wenn steigende Zinsen zu einer finanziellen Überlastung führen würden.
Darüber hinaus ist eine Zinsfestschreibung immer sinnvoll, wenn das Zinsniveau am Markt unter seinem historischen Durchschnitt liegt. Nur bei einem sehr hohen Zinsniveau können variabel verzinste Darlehen die bessere Entscheidung sein.

In einem ungünstigen Marktumfeld birgt eine Zinsbindung das Risiko, einen hohen Zinssatz lange zu zementieren. Ein variables Darlehen ermöglicht es, ein niedrigeres Zinsniveau abzuwarten und dann eine Zinsbindung abzuschließen.

Die Sicherheit im Hinblick auf den Zinssatz ist der größte (und letztlich einzige) Vorteil einer Zinsbindung. Zinsfestschreibungen sind insbesondere dann empfehlenswert, wenn ein Kredit während einer Niedrigzinsphase aufgenommen wird und mit steigenden Zinsen in der Zukunft zu rechnen ist.

Baukredite mit Zinsbindung sind in der Regel teurer als Baukredite mit variabler Verzinsung.

Für diese Sicherheit müssen Kreditnehmer zahlen: Ein Kredit mit Zinsbindung ist immer teurer als einer mit variabler Verzinsung. Je länger die Zinsen festgeschrieben werden, desto größer fällt der Aufschlag aus.

Die Kosten einer Zinsbindung richten sich allerdings nicht nur nach ihrer Dauer, sondern auch nach der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt. Es muss deshalb im Vorfeld jeder Finanzierung abgewogen werden, ob der jeweilige Kostenaufschlag angemessen erscheint.

Bei Baukrediten mit Zinsbindung muss der Baukredit Vergleich neben dem Zinssatz weitere Vertragsbestandteile berücksichtigen. Ein Darlehen mit Zinsfestschreibung kann grundsätzlich nicht gekündigt werden, während eine Kündigung bei variabel verzinsten Darlehen jederzeit mit kurzer Frist möglich ist. Mit einer Zinsbindung ist die Kündigung gesetzlich erst nach 10 Jahren möglich. Wer den Kredit vorher ganz oder in Teilen zurückzahlen möchte, muss erstens auf den guten Willen der Bank hoffen und zweitens eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen.

Beim Kreditvergleich sollte deshalb darauf geachtet werden, ob ein Kredit die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen vorsieht. Viele Banken ermöglichen ihren Kunden Sonderzahlungen. Von Vorteil sind solche flexiblen Optionen vor allem dann, wenn plötzlich mehr Geld zur Verfügung steht als ursprünglich kalkuliert. Die beschleunigte Rückzahlung des Kredits ist dann die bestmögliche Anlage.

Der Staat fördert selbstgenutztes Immobilieneigentum durch Zuschüsse und vergünstigte Darlehen. Insbesondere die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau tritt als Förderer auf und vergibt zinsgünstige Kredite. Die Programme der KfW eignen sich für fast jede Finanzierung und können mit gewöhnlichen Bankdarlehen in der Regel problemlos kombiniert werden.

Wohneigentum finanzieren

Eines der größten Förderprogramme der KfW ist das Wohneigentumsprogramm. Es steht allen Privatpersonen unabhängig von Alter und Lebenssituation offen. Einzige Voraussetzung ist der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum im Hoheitsgebiet des Bundesrepublik Deutschland. Finanziert werden die Anschaffungskosten für bestehende Gebäude und Grundstücke sowie die Baukosten und Baunebenkosten, wenn selbst eine Immobilie erstellt wird.

Die KfW fördert Eigentümer mit Krediten, die bis zu 30 Prozent der Baukosten (max. 100.000 Euro) abdecken können. Die Darlehen sind alle mit einer Zinsbindung ausgestattet. Kreditnehmer können selbst wählen, ob der Zinssatz über 5, 10 oder 15 Jahre festgeschrieben werden soll. Die Laufzeit kann auf bis zu 35 Jahre gestreckt werden. Nach der Auszahlung stehen abhängig von der gewählten Laufzeit bis zu 5 tilgungsfreie Anlaufjahre zur Verfügung, in denen ausschließlich die Zinsen gezahlt werden müssen. Das ermöglicht es, zunächst teurere Bankkredite zurückzuführen und dadurch die Gesamtkosten der Finanzierung zu begrenzen.

Wer Energie spart, wird besonders gefördert

Die Zinsen beim Wohneigentumsprogramm richten sich nach der jeweiligen Situation an den Kapitalmärkten. Sie liegen jedoch immer im unteren Bereich der Spanne des freien Marktes. Zudem sind sie für alle Kreditnehmer gleich hoch – eine individuelle Festsetzung erfolgt nicht. Besichert werden KfW-Darlehen durch einen Grundbucheintrag. Die KfW akzeptiert auch nachrangige Sicherheiten.

Das Wohneigentumsprogramm ist nicht das einzige Angebot der KfW. Eine noch stärkere Förderung ist für Bauherren und Eigentümer möglich, die eine Immobilie unter der Prämisse einer verbesserten Energieeffizienz erbauen oder sanieren. Durch einen vergrößerten Bundeszuschuss fallen die Konditionen hier besonders günstig aus.
Im Programm „Energieeffizient Sanieren“ etwa werden Kredite für Maßnahmen wie die Dämmung von Dach oder Außenwänden, den Einbau neuer Fenster oder einer Lüftungsanlage finanziert. Die Konditionen sind deutlich günstiger als auf dem freien Markt. Deshalb sollten Bauherren und Eigentümer, die Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz anstreben, stets die Kredite der KfW nutzen.

Die Kredite der Förderbank werden nicht durch diese direkt vergeben. Der Antrag muss vielmehr bei Banken und Sparkassen gestellt werden, die als Vertriebspartner der KfW zugelassen sind. Mit der durchleitenden Bank müssen auch Details zur Besicherung und zur Anrechnung von Eigenleistungen geklärt werden. Aufgepasst: Einige Banken gewähren Rabatte auf die regulären KfW-Zinssätze. Je nach Bank können dies bis zu 0,3 Prozentpunkte sein.

Wer aus einem laufenden Baukredit vorzeitig aussteigen möchte, hat oft das Nachsehen: Die Kreditkündigung durch den Darlehensnehmer ist in vielen Fällen von der Zustimmung der Bank abhängig. Darüber hinaus können horrende Kosten anfallen. Eigentümer sollten sich schon im Vorfeld der Finanzierung mit der Gesetzeslage vertraut machen.

Baukredite, die mit einer Zinsbindung ausgestattet sind, können vom Kreditnehmer nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Das Gesetz sieht eine Kündigung erstmalig nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung vor. Soll der Kredit trotzdem gekündigt werden, ist dafür die Zustimmung der Bank erforderlich.

Stimmt die Bank der Kündigung und der vorzeitigen Rückzahlung zu, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe kann sie nach billigem Ermessen festsetzen. Erfahrungsgemäß zeigen Banken an der Kündigung von Baukrediten nur wenig Interesse. Stimmen sie zu, sind die Kosten sehr hoch. Wer sich durch die Kündigung und Umschuldung eine Ersparnis erhofft, wird praktisch immer eines besseren belehrt.

Bei Verkauf ist Kündigung möglich

Es gibt allerdings Situationen, in denen die Bank der Kündigung durch den Kreditnehmer zustimmen muss. Liegt ein (im juristischen Sinne) wichtiger Grund vor, können Darlehensnehmer kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert wird. Warum die Veräußerung erfolgt, ist indes unwichtig. Einem Umzug aus beruflichen Gründen oder dem Verkauf des Eigenheims nach einer Scheidung steht deshalb nichts im Wege.

Ein weiterer wichtiger Grund liegt vor, wenn der Eigentümer sein Darlehen aufstocken möchte, die Bank dies jedoch verweigert. Auch in diesem Fall kann gekündigt werden. Auch bei einer Kündigung aus wichtigem Grund dürfen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Anders als bei einer grundlosen Kündigung gelten aber strengere Regeln für deren Bemessung, die sich in der Rechtsprechung etabliert haben.

So müssen Banken bei der Berechnung ihres Zinsschadens vom Zinssatz für Pfandbriefe anstelle von dem öffentlicher Anleihen ausgehen. Die Rendite von Pfandbriefen ist in der Regel höher als die von öffentlichen Anleihen, wodurch sich der Schaden der Bank verringert. Darüber hinaus müssen Banken davon ausgehen, dass der Kredit nach Ablauf von 10 Jahren (kostenfrei) vom Kreditnehmer gekündigt worden wäre. Sofern im Darlehensvertrag die Möglichkeit zu Sondertilgungen bestand, muss seitens der Bank ebenfalls von einer Inanspruchnahme durch den Darlehensnehmer ausgegangen werden.

Die Erfahrung zeigt, dass Banken sich bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht immer an die Regeln halten und gerne zu viel verlangen. Kreditnehmer sollten sich dann an eine Verbraucherzentrale wenden und die Kalkulation überprüfen lassen. Das ist gegen eine Gebühr von ca. 50 Euro möglich.

Beim Baukredit Vergleich sollten Eigentümer nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf vertraglich eingeräumte Ausstiegsmöglichkeiten achten, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen. Ermöglicht ein Kredit z.B. Sondertilgungen im Umfang von 10 Prozent jährlich, kann dies einen moderaten Aufschlag auf den Zinssatz rechtfertigen.