Eine Zinsbindung lohnt sich bei Baukrediten immer, wenn steigende Zinsen zu einer finanziellen Überlastung führen würden.
Darüber hinaus ist eine Zinsfestschreibung immer sinnvoll, wenn das Zinsniveau am Markt unter seinem historischen Durchschnitt liegt. Nur bei einem sehr hohen Zinsniveau können variabel verzinste Darlehen die bessere Entscheidung sein.

In einem ungünstigen Marktumfeld birgt eine Zinsbindung das Risiko, einen hohen Zinssatz lange zu zementieren. Ein variables Darlehen ermöglicht es, ein niedrigeres Zinsniveau abzuwarten und dann eine Zinsbindung abzuschließen.

Die Sicherheit im Hinblick auf den Zinssatz ist der größte (und letztlich einzige) Vorteil einer Zinsbindung. Zinsfestschreibungen sind insbesondere dann empfehlenswert, wenn ein Kredit während einer Niedrigzinsphase aufgenommen wird und mit steigenden Zinsen in der Zukunft zu rechnen ist.

Baukredite mit Zinsbindung sind in der Regel teurer als Baukredite mit variabler Verzinsung.

Für diese Sicherheit müssen Kreditnehmer zahlen: Ein Kredit mit Zinsbindung ist immer teurer als einer mit variabler Verzinsung. Je länger die Zinsen festgeschrieben werden, desto größer fällt der Aufschlag aus.
Die Kosten einer Zinsbindung richten sich allerdings nicht nur nach ihrer Dauer, sondern auch nach der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt. Es muss deshalb im Vorfeld jeder Finanzierung abgewogen werden, ob der jeweilige Kostenaufschlag angemessen erscheint.

Bei Baukrediten mit Zinsbindung muss der Baukredit Vergleich neben dem Zinssatz weitere Vertragsbestandteile berücksichtigen. Ein Darlehen mit Zinsfestschreibung kann grundsätzlich nicht gekündigt werden, während eine Kündigung bei variabel verzinsten Darlehen jederzeit mit kurzer Frist möglich ist. Mit einer Zinsbindung ist die Kündigung gesetzlich erst nach 10 Jahren möglich. Wer den Kredit vorher ganz oder in Teilen zurückzahlen möchte, muss erstens auf den guten Willen der Bank hoffen und zweitens eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen.

Beim Kreditvergleich sollte deshalb darauf geachtet werden, ob ein Kredit die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen vorsieht. Viele Banken ermöglichen ihren Kunden Sonderzahlungen. Von Vorteil sind solche flexiblen Optionen vor allem dann, wenn plötzlich mehr Geld zur Verfügung steht als ursprünglich kalkuliert. Die beschleunigte Rückzahlung des Kredits ist dann die bestmögliche Anlage.

Der Staat fördert selbstgenutztes Immobilieneigentum durch Zuschüsse und vergünstigte Darlehen. Insbesondere die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau tritt als Förderer auf und vergibt zinsgünstige Kredite. Die Programme der KfW eignen sich für fast jede Finanzierung und können mit gewöhnlichen Bankdarlehen in der Regel problemlos kombiniert werden.

Wohneigentum finanzieren

Eines der größten Förderprogramme der KfW ist das Wohneigentumsprogramm. Es steht allen Privatpersonen unabhängig von Alter und Lebenssituation offen. Einzige Voraussetzung ist der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum im Hoheitsgebiet des Bundesrepublik Deutschland. Finanziert werden die Anschaffungskosten für bestehende Gebäude und Grundstücke sowie die Baukosten und Baunebenkosten, wenn selbst eine Immobilie erstellt wird.

Die KfW fördert Eigentümer mit Krediten, die bis zu 30 Prozent der Baukosten (max. 100.000 Euro) abdecken können. Die Darlehen sind alle mit einer Zinsbindung ausgestattet. Kreditnehmer können selbst wählen, ob der Zinssatz über 5, 10 oder 15 Jahre festgeschrieben werden soll. Die Laufzeit kann auf bis zu 35 Jahre gestreckt werden. Nach der Auszahlung stehen abhängig von der gewählten Laufzeit bis zu 5 tilgungsfreie Anlaufjahre zur Verfügung, in denen ausschließlich die Zinsen gezahlt werden müssen. Das ermöglicht es, zunächst teurere Bankkredite zurückzuführen und dadurch die Gesamtkosten der Finanzierung zu begrenzen.

Wer Energie spart, wird besonders gefördert

Die Zinsen beim Wohneigentumsprogramm richten sich nach der jeweiligen Situation an den Kapitalmärkten. Sie liegen jedoch immer im unteren Bereich der Spanne des freien Marktes. Zudem sind sie für alle Kreditnehmer gleich hoch – eine individuelle Festsetzung erfolgt nicht. Besichert werden KfW-Darlehen durch einen Grundbucheintrag. Die KfW akzeptiert auch nachrangige Sicherheiten.

Das Wohneigentumsprogramm ist nicht das einzige Angebot der KfW. Eine noch stärkere Förderung ist für Bauherren und Eigentümer möglich, die eine Immobilie unter der Prämisse einer verbesserten Energieeffizienz erbauen oder sanieren. Durch einen vergrößerten Bundeszuschuss fallen die Konditionen hier besonders günstig aus.
Im Programm „Energieeffizient Sanieren“ etwa werden Kredite für Maßnahmen wie die Dämmung von Dach oder Außenwänden, den Einbau neuer Fenster oder einer Lüftungsanlage finanziert. Die Konditionen sind deutlich günstiger als auf dem freien Markt. Deshalb sollten Bauherren und Eigentümer, die Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz anstreben, stets die Kredite der KfW nutzen.

Die Kredite der Förderbank werden nicht durch diese direkt vergeben. Der Antrag muss vielmehr bei Banken und Sparkassen gestellt werden, die als Vertriebspartner der KfW zugelassen sind. Mit der durchleitenden Bank müssen auch Details zur Besicherung und zur Anrechnung von Eigenleistungen geklärt werden. Aufgepasst: Einige Banken gewähren Rabatte auf die regulären KfW-Zinssätze. Je nach Bank können dies bis zu 0,3 Prozentpunkte sein.

Wer aus einem laufenden Immobilienkredit vorzeitig aussteigen möchte, hat oft das Nachsehen: Die Kreditkündigung durch den Darlehensnehmer ist in vielen Fällen von der Zustimmung der Bank abhängig. Darüber hinaus können horrende Kosten anfallen. Eigentümer sollten sich schon im Vorfeld der Finanzierung mit der Gesetzeslage vertraut machen.

Immobilienkredite, die mit einer Zinsbindung ausgestattet sind, können vom Kreditnehmer nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Das Gesetz sieht eine Kündigung erstmalig nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung vor. Soll der Kredit trotzdem gekündigt werden, ist dafür die Zustimmung der Bank erforderlich.
Stimmt die Bank der Kündigung und der vorzeitigen Rückzahlung zu, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe kann sie nach billigem Ermessen festsetzen. Erfahrungsgemäß zeigen Banken an der Kündigung von Immobilienkrediten nur wenig Interesse. Stimmen sie zu, sind die Kosten sehr hoch. Wer sich durch die Kündigung und Umschuldung eine Ersparnis erhofft, wird praktisch immer eines besseren belehrt.

Bei Verkauf ist Kündigung möglich

Es gibt allerdings Situationen, in denen die Bank der Kündigung durch den Kreditnehmer zustimmen muss. Liegt ein (im juristischen Sinne) wichtiger Grund vor, können Darlehensnehmer kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert wird. Warum die Veräußerung erfolgt, ist indes unwichtig. Einem Umzug aus beruflichen Gründen oder dem Verkauf des Eigenheims nach einer Scheidung steht deshalb nichts im Wege.

Ein weiterer wichtiger Grund liegt vor, wenn der Eigentümer sein Darlehen aufstocken möchte, die Bank dies jedoch verweigert. Auch in diesem Fall kann gekündigt werden. Auch bei einer Kündigung aus wichtigem Grund dürfen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Anders als bei einer grundlosen Kündigung gelten aber strengere Regeln für deren Bemessung, die sich in der Rechtsprechung etabliert haben.

So müssen Banken bei der Berechnung ihres Zinsschadens vom Zinssatz für Pfandbriefe anstelle von dem öffentlicher Anleihen ausgehen. Die Rendite von Pfandbriefen ist in der Regel höher als die von öffentlichen Anleihen, wodurch sich der Schaden der Bank verringert. Darüber hinaus müssen Banken davon ausgehen, dass der Kredit nach Ablauf von 10 Jahren (kostenfrei) vom Kreditnehmer gekündigt worden wäre. Sofern im Darlehensvertrag die Möglichkeit zu Sondertilgungen bestand, muss seitens der Bank ebenfalls von einer Inanspruchnahme durch den Darlehensnehmer ausgegangen werden.
Die Erfahrung zeigt, dass Banken sich bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht immer an die Regeln halten und gerne zu viel verlangen. Kreditnehmer sollten sich dann an eine Verbraucherzentrale wenden und die Kalkulation überprüfen lassen. Das ist gegen eine Gebühr von ca. 50 Euro möglich.

Beim Baukredit Vergleich sollten Eigentümer nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf vertraglich eingeräumte Ausstiegsmöglichkeiten achten, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen. Ermöglicht ein Kredit z.B. Sondertilgungen im Umfang von 10 Prozent jährlich, kann dies einen moderaten Aufschlag auf den Zinssatz rechtfertigen.

Ein aufgenommener Baukredit weist gegenüber anderen Formen der Finanzierung einige Unterschiede auf. Neben der Höhe, die im Bereich des Privatkundengeschäfts wohl einzigartig ist, entsteht eine besondere Situation auch dadurch, dass mit dem Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit die Darlehenssumme noch nicht getilgt ist. Normalerweise erstreckt sich eine Zinsbindung über einen Zeitraum von 10 – 15 Jahren. In dieser Frist einen Baukredit von 200.000,- EUR vollständig zu tilgen ist nur mit einem hohen Einkommen möglich.

In allen anderen Fällen bleiben dem Hausbesitzer nur zwei Möglichkeiten. Neben dem Gang zu einer anderen Bank und dem Abschluss einer neuen Finanzierung kann das alte Darlehen bei dem bisherigen Kreditinstitut fortgesetzt werden. Hier wird lediglich der Zinssatz an die aktuelle Lage angepasst. Dieser Vorgang, dass ein Darlehen nach dem Ende der Zinsbindungsfrist bei dem ursprünglichen Institut fortgeführt wird, bezeichnet man auch als Prolongation.

Findet dagegen ein Wechsel statt, spricht man oft von einer Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung. Da die einzelnen Banken bei einer Neufestsetzung der Kreditbedingungen nicht immer ihren Bestandskunden entgegen kommen, kann sich ein Vergleich mit anderen Angeboten durchaus lohnen. Einsparungen durch einen niedrigeren Zins sollte man als Hausbesitzer aber auch bei einer Prolongation wieder in die Tilgung der Restschuld investieren. Schließlich ist das eigentliche Ziel nicht ein günstiger Kredit sondern die schnelle Schuldenfreiheit.

Die vergangenen Tage haben Weltöffentlichkeit deutlich gezeigt, wie zerbrechlich auch große Finanzinstitute in Krisenzeiten sein können. Spektakuläre Zusammenbrüche führender Banken und aufsehenerregende Übernahme haben aber nicht nur die Politik und Wirtschaftsexperten in Staunen versetzt, auch Verbraucher blicken mit sorgenvoller Miene auf die Finanzmärkte und die Auswirkungen der Krise. Besonders betroffen zeigen sich Hausbesitzer, auf die in den nächsten Monaten eine Anschlussfinanzierung wartet, oder zukünftige Bauherren, die jetzt um ihren Immobilienkredit bangen. Schließlich ist in der Presse immer wieder davon die Rede, dass im Bereich des Kreditgeschäftes Darlehen nur noch unter erschwerten Bedingungen zu haben sind. Hausbauer bleiben von dieser Entwicklung allerdings vorerst verschont und dürfen aufatmen. Baukredite können bei einer entsprechenden Eigenkapitaldeckung und Laufzeit immer noch mit einem Zinssatz von unter 5% in Anspruch genommen werden. Einschränkungen müssen dagegen zukünftige Immobilienbesitzer in Kauf nehmen, die nur über wenig eigene Mittel verfügen, da hier mit Zinsaufschlägen gerechnet werden muss. In einem solchen Fall bietet allerdings die KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) eine willkommene Alternative. Die Förderbank vergibt günstige Darlehen, mit denen sich etwa 30% der Bausumme aufbringen lassen. Wer bereits über 15% bis 20% Eigenkapital verfügt, kann also in das Projekt Eigenheim bereits knappe 50% investieren, ohne dass eine Bank das Kapital vorstrecken muss. Und mit dem Kredit sinken am Ende auch die Kosten eines Darlehens.

Via: ansahl.com

Glaubt man den Medien und der Presse, ist Energiesparen der neue Trend des 21. Jahrhunderts. Schließlich hat nicht nur die Bundesregierung eine Senkung des Energieverbrauchs zur Chefsache erklärt, unzählige Vereine und Unternehmen widmen sich diesem Thema. Was bei den Verbrauchern von diesen Bemühungen am Ende aber wirklich ankommt, steht auf einem ganz anderen Blatt. Maßnahmen zur Senkung des Energiebedarfs einer Immobilie gehören immer noch zu den Ausgaben, vor denen ein großer Teil deutscher Hausbesitzer nach wie vor zurückschreckt. Lieber spendiert man sich einen neuen Fernseher oder richtet das Bad neu ein. Grund für diese Haltung ist nicht das mangelnde Bewußtsein der Bewohner und Besitzer, sondern der lange Zeitraum bis zur Amortisierung einer solchen Ausgabe. Schließlich haben sich die 10.000,- EUR für den Einbau einer Pellet-Heizung oder der Fassadendämmung erst in 10 oder 15 Jahren gerechnet. Und wer weiß heute noch, ob er zu diesem Zeitpunkt in der Immobilie zugegen ist. Aufgrund dieser Lage werden die Energiesparmaßnahmen solange verschoben, bis eine solche Ausgabe unausweichlich ist. Dabei kann sich der Umbau durch Förderungen sowie die richtige Kombination der einzelnen Möglichkeiten und Baukredite durchaus nach wenigen Jahren lohnen. Vor dem ersten Handgriff sollte man sich als Hausbesitzer deshalb genau informieren und beraten lassen.

Via: focus.de

Filialbanken dürften auf die rasante Entwicklung des Internets in den vergangenen Jahren mit gemischten Gefühlen zurückblicken. Zwar haben Online-Banking und Wertpapierhandel über das Internet in letzter Zeit dazu geführt, dass ein immer schlankerer Vertrieb entstanden ist. Allerdings bleibt der Vorteil auf der einen Seite nicht ohne den Wermutstropfen auf der anderen Seite. In diesem Fall heißt er Baugeldvermittler. Schließlich haben diese unabhängigen Finanzberater immer mehr Kunden für sich gewinnen können. Ein besonderer Vorteil ergibt sich in diesem Zusammenhang für den Verbraucher aus dem breiten Angebotsspektrum, da Baugeldvermittler unabhängig agieren und beim Finden der richtigen Finanzierung helfen können. Ein besonderer Nachteil für Filialbanken ergibt sich an dieser Stelle vor allem aus der Kooperation vieler Vermittler mit den günstigen Direktbanken, die ihren Neukunden profitable Angebote unterbreiten können. Allein die größten drei Baugeldvermittler auf dem Markt haben im vergangenen Jahr die unglaubliche Summe von 10 Mrd. Euro an den Mann bringen können. Wer sich heute als Bank mit dieser neuen Situation nicht zu arrangieren weiß, dürfte in naher Zukunft schweren Zeiten entgegensehen, da sich auch in den nächsten Jahren die Stellung der unabhängigen Baugeldvermittler weiter verbessern dürfte. Bereits heute kommt jeder 10. Abschluss einer Baufinanzierung über einen solchen Finanzdienstleister zustande.

Via: ansahl.com

Eine der großen Schwierigkeiten mit Baukrediten betrifft den richtigen Zeitpunkt für die Aufnahme des Darlehens. Besonders die vergangenen Monate haben jedem Verbraucher mit Ambitionen auf die eigenen vier Wände deutlich gezeigt, dass stabile Kreditzinsen im Moment eher eine Mangelerscheinung sind. Während im Frühjahr fallende Zinsen die Aufnahme einer Baufinanzierung durchaus in greifbare Nähe rücken ließen, erreichten kurzfristige Baudarlehen zur Sommermitte bereits einen neuen Höchststand, nur um dann wieder rasant auf Talfahrt zu gehen. Wer etwas über die zukünftige Entwicklung erfahren will und sich an Banken wendet, muss zudem damit rechnen, dass die Kreditinstitute mit ihren Prognosen eher auf einen steigenden Zinssatz setzen. Ob dahinter Eigennutz oder eine echte Analyse steckt, sei dahingestellt. In jedem Fall müssen Kreditnehmer auch im nächsten Jahr mit starken Schwankungen rechnen. Baufinanzierer, die dagegen lieber ihren eigenen Instinkten vertrauen und auf ein Fallen der Zinsen in den nächsten Jahren setzen, sollten über den Abschluss eines 5-jährigen Darlehens nachdenken. Entwickelt sich das Zinsniveau aber nicht wie erwartet, wartet am Ende bei der Anschlussfinanzierung ein böses Erwachen. Weniger risikofreudige Bauherren sind dagegen eher mit einer langfristigen Zinsbindung besser beraten, hier schwankt der Darlehenszins weitaus weniger stark und es sind auch im Bereich der 10- oder 20-jährigen Laufzeiten durchaus günstige Angebote im Bereich der 5%-Marke vorhanden.

Via: capital.de

Sich heute für den Bau des Eigenheims zu entscheiden, ist vor allem eine Geldfrage. Die hohen Kosten sorgen am Ende dafür, dass gerade junge Familien mit einem schmalen Geldbeutel abgeschreckt werden und lieber noch ein paar Jahre auf das eigene Haus warten. Dabei lässt sich mit einigen einfachen Ideen und Tipps der Traum von den eigenen 4 Wänden auch ohne einen überdurchschnittlich hohen Finanzierungsaufwand in die Tat umsetzen. Einer der wichtigsten Punkte betrifft bereits die Planung. Wer sich als Bauherr an einen Profi wendet und Architekten mit der Konzeption des Bauvorhabens beauftragt, kann sich darauf verlassen, dass die eigenen Wünsche, was Kosten und Ausstattung betrifft, auch berücksichtigt werden. Zudem können Architekten das Sparpotenzial wesentlich besser beurteilen als Laien. Ein weiterer wichtiger Schritt betrifft die Entscheidung des Bauplatzes, denn kurze Wege zu den Anschlüssen ans Wasser-, Strom- und Abwassernetz helfen am Ende massiv Kosten sparen. Und mit einer Ausrichtung zur Sonnenseite lohnt sich die Installation einer Solar-Anlage. Ganz zu schweigen von niedrigeren Heizkosten. Auf keinen Fall verzichten sollte man als Bauherr dagegen auf hochwertiges Material. Hier drohen sonst am Ende hohe Heizkosten und häufige Reparaturen. Wer daneben noch auf einen Keller verzichten kann, wird schnell sehen, dass sich ein Traumhaus auch mit einem schmalen Geldbeutel und einem niedrigen Baukredit errichten lässt.

Via: morgenpost.de