Wer aus einem laufenden Baukredit vorzeitig aussteigen möchte, hat oft das Nachsehen: Die Kreditkündigung durch den Darlehensnehmer ist in vielen Fällen von der Zustimmung der Bank abhängig. Darüber hinaus können horrende Kosten anfallen. Eigentümer sollten sich schon im Vorfeld der Finanzierung mit der Gesetzeslage vertraut machen.
Baukredite, die mit einer Zinsbindung ausgestattet sind, können vom Kreditnehmer nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Das Gesetz sieht eine Kündigung erstmalig nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung vor. Soll der Kredit trotzdem gekündigt werden, ist dafür die Zustimmung der Bank erforderlich.
Stimmt die Bank der Kündigung und der vorzeitigen Rückzahlung zu, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe kann sie nach billigem Ermessen festsetzen. Erfahrungsgemäß zeigen Banken an der Kündigung von Baukrediten nur wenig Interesse. Stimmen sie zu, sind die Kosten sehr hoch. Wer sich durch die Kündigung und Umschuldung eine Ersparnis erhofft, wird praktisch immer eines besseren belehrt.
Bei Verkauf ist Kündigung möglich
Es gibt allerdings Situationen, in denen die Bank der Kündigung durch den Kreditnehmer zustimmen muss. Liegt ein (im juristischen Sinne) wichtiger Grund vor, können Darlehensnehmer kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert wird. Warum die Veräußerung erfolgt, ist indes unwichtig. Einem Umzug aus beruflichen Gründen oder dem Verkauf des Eigenheims nach einer Scheidung steht deshalb nichts im Wege.
Ein weiterer wichtiger Grund liegt vor, wenn der Eigentümer sein Darlehen aufstocken möchte, die Bank dies jedoch verweigert. Auch in diesem Fall kann gekündigt werden. Auch bei einer Kündigung aus wichtigem Grund dürfen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Anders als bei einer grundlosen Kündigung gelten aber strengere Regeln für deren Bemessung, die sich in der Rechtsprechung etabliert haben.
So müssen Banken bei der Berechnung ihres Zinsschadens vom Zinssatz für Pfandbriefe anstelle von dem öffentlicher Anleihen ausgehen. Die Rendite von Pfandbriefen ist in der Regel höher als die von öffentlichen Anleihen, wodurch sich der Schaden der Bank verringert. Darüber hinaus müssen Banken davon ausgehen, dass der Kredit nach Ablauf von 10 Jahren (kostenfrei) vom Kreditnehmer gekündigt worden wäre. Sofern im Darlehensvertrag die Möglichkeit zu Sondertilgungen bestand, muss seitens der Bank ebenfalls von einer Inanspruchnahme durch den Darlehensnehmer ausgegangen werden.
Die Erfahrung zeigt, dass Banken sich bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht immer an die Regeln halten und gerne zu viel verlangen. Kreditnehmer sollten sich dann an eine Verbraucherzentrale wenden und die Kalkulation überprüfen lassen. Das ist gegen eine Gebühr von ca. 50 Euro möglich.
Beim Baukredit Vergleich sollten Eigentümer nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf vertraglich eingeräumte Ausstiegsmöglichkeiten achten, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen. Ermöglicht ein Kredit z.B. Sondertilgungen im Umfang von 10 Prozent jährlich, kann dies einen moderaten Aufschlag auf den Zinssatz rechtfertigen.