Gerade in Zeiten niedriger Zinsen werden Baukredite fast immer mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet. Das typisch deutsche Sicherheitsbedürfnis hat allerdings Nachteile, wenn das Zinsniveau nicht gerade im Keller ist. Neben einem signifikanten Kostenaufschlag zählt dazu auch Inflexibilität nach der Auszahlung.
Variabel verzinste Darlehen können jederzeit mit eine Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Kosten fallen dabei nicht an. Wer seine Immobilie verkauft, muss deshalb keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Anders bei Darlehen mit Zinsbindung: Sofern nicht gegen Aufpreis etwas anderes vereinbart wird, ist eine Kündigung ohne Entschädigung erstmals nach zehn Jahren möglich.
Zinsbindung fixiert auch hohe Zinssätze
Besonders teuer wird die Kündigung, wenn ohne wichtigen Grund gekündigt wird. Als wichtiger Grund gilt z. B. der Verkauf der finanzierten Immobilie. Ausdrücklich nicht „wichtig“ sind Gründe wie ein gesunkenes Zinsniveau oder ein günstiges Konkurrenzangebot. Bei einer Kündigung von Festzinsdarlehen ohne wichtigen Grund können Banken die Entschädigung nach billigem Ermessen festlegen.
Wer ein variabel verzinstes Darlehen nutzt, muss darauf keine Rücksicht nehmen. Eine Umschuldung ist jederzeit möglich – allerdings nicht unbedingt notwendig, weil variable Darlehen bei einem sinkenden Zinsniveau automatisch günstiger werden. Diese Kehrseite des Zinsänderungsrisikos lassen viele außer Acht.
Vor allem wenn das Zinsniveau bei der Kreditaufnahme hoch ist, lohnt sich eine lange Zinsbindung selten. Schließlich zementiert sie ungünstige Konditionen für lange Zeit. Sofern Kreditnehmer einen zwischenzeitlichen (weiteren) Anstieg des Zinsniveaus verkraften können, sollte in Hochzinsphasen die Wahl auf ein variables Darlehen fallen.
Kombination von Festzins- und variablen Darlehen
Kreditnehmer sollten variable Darlehen auch dann nicht vollständig außer Acht lassen, wenn das Zinsniveau günstig ist und eine Zinsfestschreibung dringend präferiert wird. Anstatt Kostenaufschläge für das Recht zu kostenlosen Sonderzahlungen zu zahlen, können auch 10, 25 oder 20 Prozent der benötigten Kreditsumme über ein variables und der Rest über ein festverzinsliches Darlehen abgewickelt werden. Das Zinsänderungsrisiko ist dann begrenzt, die Flexibilität aber deutlich verbessert.
Ein Kompromiss zwischen variablem Darlehen und Festzinsfinanzierung sind Kredite mit Zinscap. Ein Zinscap definiert bei einem variabel verzinsten Kredit eine Zinsobergrenze, die unabhängig von der Marktentwicklung nicht überschritten wird. Für das Zinscap muss eine Prämie gezahlt werden, die meist mit dem Kredit mitfinanziert wird.
Eine in der Praxis selten angewandte Erweiterung des Zinscap-Modells sieht zusätzlich die Installation einer Zinsuntergrenze (Zinsfloor) vor. Dann kann der Zinssatz nie unter das festgelegte Niveau rutschen. Da dies für den Kreditnehmer einen Verzicht darstellt, erhält er für das Zinsfloor eine Prämie, die die Kosten des Zinscaps teilweise amortisiert.