Die Finanzkrise hat den Markt für Baukredite zu einem Eldorado für Schnäppchenjäger gemacht. Der Run auf Bundesanleihen und deutsche Pfandbriefe hat die Zinssätze in den Keller gedrückt und die eigenen vier Wände auch für Normalverdiener erschwinglich gemacht. Doch Vorsicht: Wer sich jetzt übernimmt, erlebt am Ende der ersten Zinsbindung vielleicht eine böse Überraschung.
Gefährdet sind Kreditnehmer, die sich in einem normalen Zinsumfeld aus Kostengründen nicht an eine Finanzierung herangewagt hätten und dank der niedrigen Zinsen eine Finanzierung „auf Kante nähen“ können. Der Großteil der Schulden ist nach der ersten Zinsbindung noch vorhanden. Ist das Zinsniveau dann bedeutend höher, muss der Traum vom Eigenheim möglicherweise beendet werden.
Nach zehn Jahren sind die Schulden noch da
Bei einem Annuitätendarlehen über 400.000 Euro mit einem Effektivzins von 3,45 Prozent p.a. und 1 Prozent Anfangstilgung beläuft sich die Restschuld nach zehn Jahren auf mehr als 352.000 Euro. Sind die Immobilienpreise im selben Zeitraum konstant geblieben, ist der Kreditnehmer rein betriebswirtschaftlich ärmer geworden, weil der durch Abnutzung und Alterung bedingte Wertverlust seines Objektes die Tilgungsleistung übersteigt.
Im obigen Zahlenbeispiel zahlt der Kreditnehmer monatlich zunächst knapp 1470 Euro. Liegt das Zinsniveau nach der ersten Zinsbindung bei 6,5 Prozent, wächst die Belastung sprunghaft an. Selbst wenn die Tilgung der Restschuld über weitere 30 Jahre gestreckt wird, steigt die Monatsrate auf 2182 Euro an. Soll binnen 20 Jahren vollständig getilgt werden, sind dazu monatlich 2586 Euro erforderlich.
Lange Zinsbindung gibt Sicherheit, kostet aber mehr
Eine Möglichkeit zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos besteht in einer möglichst langfristigen Zinsbindung – am besten über 20 oder 25 Jahre. Flexibilität geht dadurch nicht verloren, weil nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung ohnehin ein gesetzlich garantiertes Recht zur kostenfreien Kündigung besteht.
Mit der Dauer der Zinsfestschreibung steigt aber der Zinssatz, so dass die Vorteile der Niedrigzinsphase teilweise aufgezehrt werden. Wie stark der Kostenaufschlag ist, hängt vom Verlauf der Zinsstrukturkurve ab.